Un empire immobilier, 15 millions de dollars de rats impayés

Un groupe de sociétés immobilières dirigées par une femme de la banlieue nord a accumulé des centaines de contraventions liées aux rats sur des propriétés, dont beaucoup se trouvent dans les quartiers sud et ouest de Chicago.

NORTHBROOK — Un groupe de sociétés immobilières dirigées par une femme de la banlieue nord a accumulé plus de 15 millions de dollars d'amendes pour des contraventions liées aux rats liées à des centaines de propriétés, dont beaucoup étaient des terrains vacants, dans les quartiers sud et ouest de Chicago, un l'analyse des archives de la ville et de l'État le montre.

Les contraventions ont été émises pour des infractions municipales telles que mauvaises herbes non coupées, déversement et « fourniture d'un refuge aux rats » en accumulant des matériaux et des déchets.

Toutes ces sociétés sont enregistrées dans une seule boîte postale à Glenview et gérées par Suzie B. Wilson, de Northbrook, selon les registres de constitution de l'État. Ces sociétés constituent l’un des exemples les plus flagrants de la façon dont la ville de Chicago ne parvient régulièrement pas à collecter les tickets de propriété pour des problèmes liés aux rats.

Les sociétés liées à Wilson ont obtenu bon nombre de ces lots au début des années 2000 après les avoir acquis avec son mari via les ventes fiscales et de récupération du comté de Cook, selon des entretiens avec des responsables gouvernementaux et une analyse des registres de propriété. Grâce à ces ventes, les acheteurs peuvent prendre le contrôle de propriétés après que les propriétaires n’ont pas payé leurs impôts fonciers.

Bien que ces propriétés valent peu individuellement, leur valeur peut augmenter si le marché immobilier local s'améliore là où se trouve le terrain ou si le terrain est nécessaire pour un projet, disent les experts. La Chicago Transportation Authority poursuit l'une des sociétés de Wilson, affirmant qu'un terrain vacant dans le quartier de Roseland est nécessaire pour le projet d'extension de la ligne rouge.

Wilson, qui vit dans une maison de 8 000 pieds carrés avec des sols chauffants en marbre et en bois et une piscine extérieure selon une annonce immobilière, a refusé de parler aux journalistes lorsqu'ils l'ont contactée chez elle et par téléphone. L'avocat de Wilson a refusé de répondre à des questions écrites détaillées.

Les responsables du département juridique de Chicago ont refusé une demande d'entretien. Dans un communiqué, un porte-parole du département a déclaré que pendant « plusieurs décennies », ils avaient pris des mesures contre les entreprises gérées par Wilson pour « diverses violations de la sécurité publique » et avaient obtenu des jugements contre elles au Département des audiences administratives de la ville.

Les responsables de la ville ont également déclaré avoir déposé des privilèges sur certaines propriétés, qui peuvent être utilisés pour devenir propriétaires dans le cadre d'une procédure de saisie.

L'avocat municipal de longue date, Mark Sterk, a déclaré que tenter de saisir les propriétés en utilisant des privilèges est l'une des meilleures options disponibles pour la ville.

"Mais tout ce que vous obtenez, c'est la propriété – cela ne vous rapporte pas d'argent", a déclaré Sterk. "Ensuite, vous devez vendre la propriété."

Les données financières de la ville montrent que les billets ont été délivrés à plus de 800 adresses entre 2010 et 2023. Ces propriétés appartiennent à près de 30 sociétés gérées par Wilson.

Lennox Jackson, dont la société Urban Equities Inc. développe des biens immobiliers dans les quartiers sud et ouest de Chicago, a déclaré que l'accumulation de cette quantité de terrains vacants pourrait augmenter la valeur nette d'une personne tout en générant peu de dépenses. Il n'y a pas de frais d'assurance ou d'entretien, seulement le paiement annuel des taxes foncières, qui seraient faibles car le terrain est vacant.

« Quel est le plan à long terme pour ces lots ? Attendez-vous que quelqu’un d’autre vienne vous payer une valeur plus élevée pour profiter d’un profit écrasant ? » dit Jackson.

Avec des noms tels que Dagny, Daisyland, Darcy, Darden, Debrox, Derby, Dion, Direct, Discount Inn, Distinctive, Dorchester et Dover I, ces sociétés ont payé environ 75 700 $ de dettes à la ville, soit environ moins de la moitié des dettes de la ville. 1% de ce qui est dû, selon les archives du département des finances de la ville.

En 2013, alors que les sociétés de Wilson ne devaient que 3,2 millions de dollars à la ville, l'une des sociétés qu'elle gère, Discount Inn, a intenté un recours collectif fédéral contre la ville. Le procès a fait valoir qu'il était inconstitutionnel que la ville inflige une amende à l'entreprise pour ne pas avoir coupé les mauvaises herbes sur son vaste réseau de terrains vides.